วิธีประเมินมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์

เมื่อพูดถึงการซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับธุรกิจของคุณจุดเริ่มต้นคือการพิจารณาว่าทรัพย์สินนั้นมีมูลค่าเท่าใด ดูเหมือนง่ายพอ - แน่นอนคุณเห็นสิ่งที่เคยขายในพื้นที่ของคุณและใช้เป็นจุดเริ่มต้น? น่าเศร้าที่การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน - และโดยเฉพาะอย่างยิ่งทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ - ไม่ค่อยตรงไปตรงมา ถ้าเป็นเช่นนั้นก็ไม่จำเป็นต้องมีผู้ประเมินมืออาชีพในสาขานี้

มูลค่าตลาดคืออะไร?

มูลค่าตลาดเป็นความเห็นอย่างมืออาชีพเกี่ยวกับสิ่งที่อสังหาริมทรัพย์จะขายได้ตามความยาวของแขนซึ่งหมายถึงผู้ซื้ออิสระโดยไม่ได้รับสัมปทานหรือเงินใต้โต๊ะใด ๆ โดยพิจารณาจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นอุปสงค์และอุปทานอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันอื่น ๆ ขายในราคาใด พื้นที่และคุณลักษณะเฉพาะและประโยชน์ของทรัพย์สิน

ซึ่งไม่เหมือนกับราคาตลาดของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งอาจมากกว่าหรือน้อยกว่ามูลค่าตลาดก็ได้ นั่นเป็นเพราะราคาเป็นสิ่งที่ผู้ขายตกลงที่จะขายทรัพย์สินให้ สิ่งนี้อาจเหมือนกับมูลค่าตลาดหรือผู้ขายอาจยอมรับราคาที่ต่ำกว่าสำหรับทรัพย์สินเนื่องจากตัวอย่างเช่นเขาต้องการขายด่วน

สามวิธีการประเมินที่แตกต่างกัน

นอกจากนี้ยังมีคำจำกัดความของมูลค่าตลาดที่ยาวกว่ามากและขึ้นอยู่กับประเภทของวิธีการประเมินมูลค่าที่ใช้ : มีสามวิธีหลักของการประเมินมูลค่าในประเทศสหรัฐอเมริกามีวิธีเปรียบเทียบยอดขายที่วิธีต้นทุนและวิธีการที่รายได้ ส่วนหนึ่งของงานของผู้ประเมินคือการรู้ว่าจะใช้วิธีใดสำหรับทรัพย์สินที่ระบุในสถานที่ที่กำหนด

ก่อนที่เราจะดูที่สามวิธีจำไว้ว่าร้อยละที่ดีของมูลค่าทรัพย์สินเป็นอัตนัย การตัดสินใจว่าทรัพย์สินมีค่าเพียงใดเป็นศิลปะมากกว่าวิทยาศาสตร์และบางส่วนของกระบวนการอาจเป็นเรื่องยากเล็กน้อยที่จะเข้าใจ คุณสามารถขอให้ผู้ประเมินราคาสามคนประเมินมูลค่าทรัพย์สินเดียวกันและรับคำตอบที่แตกต่างกันสามคำตอบ

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ความขาดแคลนอาจมีบทบาทในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน การประเมินมูลค่าอาจห่างกันหลายหมื่นดอลลาร์ในบางกรณี!

การประเมินมูลค่าบ้านโดยใช้วิธีเปรียบเทียบการขาย

แนวทางการเปรียบเทียบการขายเป็นวิธีที่ใช้บ่อยที่สุดในการกำหนดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยแม้ว่าจะเหมาะสำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์บางประเภท การใช้วิธีนี้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นอยู่กับคุณสมบัติที่คล้ายคลึงกันที่เพิ่งขายในตลาดเดียวกันเมื่อเร็ว ๆ นี้ คุณสมบัติเหล่านี้เรียกว่า "comparables" หรือ "comps" ดังนั้นคำว่าแนวทางการเปรียบเทียบการขาย

นี่คือวิธีการทำงาน:

1. สังเกตคุณสมบัติของทรัพย์สิน

2. เริ่มต้นด้วยการแสดงรายการคุณสมบัติและประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์ตัวอย่างเช่น:

3. • ภาพสี่เหลี่ยมจัตุรัส
   • ขนาดล็อต
   • สถานที่.
   • อายุ.
   • จำนวนห้องนอนและห้องน้ำ (ถ้าอยู่อาศัย)
   • หากเป็นเชิงพาณิชย์สามารถนำการใช้งานที่ดีที่สุดไปใช้กับทรัพย์สินได้ (เช่นสำนักงานร้านค้าปลีกคลังสินค้า)
   • สภาพโดยรวม (ดีปานกลางแย่)

   • โรงรถสระว่ายน้ำอัพเกรด

     -

     อะไรก็ตามที่ทำให้คุณสมบัตินี้แตกต่างจากคุณสมบัติอื่น ๆ ในชุมชน

4. ค้นหาคุณสมบัติที่เทียบเคียงได้

5. ขั้นตอนต่อไปคือการหาราคาขายของคุณสมบัติอย่างน้อยสามรายการที่เทียบได้กับคุณสมบัติเรื่อง ซึ่งหมายความว่าพวกเขาควรแบ่งปันคุณสมบัติบางอย่างหรือทั้งหมดที่คุณได้ระบุไว้ จดบันทึกลักษณะต่างๆเช่นภาพสี่เหลี่ยมจัตุรัสด้านล่างคุณจะต้องใช้ข้อมูลนี้ในภายหลัง

6. หากคุณมีสิทธิ์เข้าถึง Multiple Listing Service คุณสามารถดึงรายการคอมพ์ขึ้นมาได้อย่างง่ายดาย คุณกำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่ขายได้ในช่วงสามถึงหกเดือนที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์เคลื่อนไหวอย่างรวดเร็วจนราคาขายเก่าจะล้าสมัย ให้ความสนใจกับที่อยู่ของคุณสมบัติที่เทียบเคียงของคุณ สถานที่ตั้งเป็นองค์ประกอบหลักในการประเมินอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากปัจจัยต่างๆเช่นการคมนาคมและคุณภาพของโรงเรียนดังนั้นคุณจึงกำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ในละแวกเดียวกันและอยู่ไม่ไกลจากถนนสองสามแห่งของสถานที่ให้บริการดังกล่าว

7. หากคุณไม่สามารถเข้าถึง MLS คุณสามารถค้นหาข้อมูลเหล่านี้ได้มากมายใน Zillow คุณจะต้องทำการขุดเพิ่มเติมอีกเล็กน้อย

8. คำนวณราคามาตรฐาน

9. เมื่อคุณพบการเปรียบเทียบของคุณแล้วให้เรียกใช้การคำนวณอย่างรวดเร็วเพื่อรับการประเมินค่ามาตรฐานสำหรับคุณสมบัติหัวเรื่อง ตัวอย่างเช่นหากคุณพบอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงกันได้สามแห่งซึ่งขายได้ในราคา 450,000 ดอลลาร์ 480,000 ดอลลาร์และ 435,000 ดอลลาร์ตามลำดับคุณจะใช้ค่าเฉลี่ยของตัวเลขเหล่านี้ - 455,000 ดอลลาร์

10. อีกทางเลือกหนึ่งคือการหาราคาต่อตารางฟุต (ppsf) ซึ่งมีประโยชน์หากคอมพ์ของคุณใหญ่หรือเล็กกว่าคุณสมบัติหัวเรื่องของคุณ ตัวอย่างเช่นสมมติว่าอสังหาริมทรัพย์ 450,000 ดอลลาร์คือ 2,000 ตารางฟุต (ppsf $ 225) ทรัพย์สิน 480,000 ดอลลาร์คือ 2,200 ตารางฟุต (ppsf $ 218) และทรัพย์สิน 435,000 ดอลลาร์เท่ากับ 1,950 ตารางฟุต (ppsf $ 223) ppsf เฉลี่ยอยู่ที่ 222 เหรียญ สำหรับทรัพย์สินเรื่อง 2,300 ตารางฟุตนั้นจะเท่ากับการประเมินมูลค่าพื้นฐานที่ 510,600 ดอลลาร์

11. เพิ่มบางส่วนลบบางส่วน

12. ดังที่ได้อธิบายไว้ก่อนหน้านี้การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเป็นศิลปะมากกว่าวิทยาศาสตร์และนี่คือจุดที่ทำให้การประเมินมูลค่าเป็นเรื่องส่วนตัว ลักษณะทางกายภาพเป็นตัวแทนของความแตกต่างที่ชัดเจนที่สุดระหว่างคุณสมบัติที่เทียบเคียงกันได้สองอย่าง - อย่างหนึ่งอาจซ่อมแซมได้ดีกว่าอีกคุณสมบัติหนึ่งหรืออาจมีโรงรถในขณะที่อีกคุณสมบัติหนึ่งไม่มี ดังนั้นคุณต้องปรับราคาขึ้นหรือลงเพื่อพิจารณาถึงคุณภาพสภาพการออกแบบและคุณสมบัติพิเศษ

13. ตัวอย่างเช่นหากอสังหาริมทรัพย์บนถนนถัดไปที่ขายไปเมื่อเร็ว ๆ นี้ แต่มีมุมมองในขณะที่คุณสมบัติหัวเรื่องสามารถมองเห็นกำแพงอิฐคุณอาจต้องลดขนาดค่าพื้นฐานของคุณสมบัติหัวเรื่องลง มันเป็นพื้นฐาน แต่จะดีที่สุดที่คุณจะทำได้โดยปราศจากประสบการณ์ของผู้ประเมินมืออาชีพ

การประเมินราคาที่ดินโดยใช้วิธีต้นทุน

แนวทางต้นทุนเริ่มต้นด้วยการคำนวณว่าทรัพย์สินจะต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าไรในการสร้างใหม่ไม่ว่าจะเป็นแบบจำลองที่แน่นอนของอาคารปัจจุบันหรือสำหรับการก่อสร้างอาคารที่คล้ายกันซึ่งมีคุณสมบัติและสิ่งอำนวยความสะดวกที่เทียบเท่ากันแต่ใช้วัสดุก่อสร้างที่ทันสมัย

จากนั้นผู้ประเมินจะหักจำนวนเงินสำหรับค่าเสื่อมราคาค้างจ่ายซึ่งแสดงถึงมูลค่าทรัพย์สินที่ลดลงเมื่อเวลาผ่านไปอันเป็นผลมาจากความล้าสมัยหรือการสึกหรอ ทฤษฎีในที่นี้คือไม่มีใครยอมจ่ายเงินให้กับทรัพย์สินที่มีอยู่มากไปกว่าการสร้างทรัพย์สินเดิมตั้งแต่เริ่มต้น

แนวทางด้านต้นทุนเป็นที่นิยมในการก่อสร้างที่ใหม่กว่าหรือสำหรับการประเมินมูลค่าคุณสมบัติพิเศษที่มีคุณสมบัติใกล้เคียงกันไม่เพียงพอสำหรับการเปรียบเทียบ หากคุณกำลังประเมินมูลค่าทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ทรัพย์สินทางอุตสาหกรรมหรือที่ดินเปล่านี่อาจเป็นแนวทางที่น่าเชื่อถือที่สุด

นี่คือวิธีที่คุณทำ:

1. ประเมินมูลค่าของที่ดินโดยจินตนาการว่าว่างเปล่า

2. การเปรียบเทียบโดยตรงเป็นวิธีที่ใช้กันมากที่สุดในการประมาณมูลค่าที่ดินเปล่า - แปลงอื่น ๆ เพิ่งขายไปเพื่ออะไร? ตัวอย่างเช่นใช้ตัวประเมินมูลค่าที่ดิน 50,000 ดอลลาร์

3. ประมาณค่าใช้จ่ายในการสร้างอาคาร

4. ตามหลักการแล้วคุณจะสรุปค่าใช้จ่ายของส่วนประกอบการก่อสร้างที่แยกจากกันทั้งหมดเช่นหลังคาโครงและท่อประปา อย่างไรก็ตามแบบฝึกหัดนี้ค่อนข้างน่าเบื่อและดีที่สุดสำหรับผู้ประมาณค่าใช้จ่าย การทำงานกับการประมาณเงินก้อนต่อตารางฟุตนั้นง่ายกว่าการโทรหาสถาปนิกหรือ บริษัท รับเหมาก่อสร้างสามารถช่วยคุณได้ที่นี่

5. ตัวอย่างเช่นหาก บริษัท ก่อสร้างต้องใช้เงิน 100,000 ดอลลาร์ในการสร้างคลังสินค้าขนาด 2,000 ตารางฟุตอัตราจะอยู่ที่ 50 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต คูณอัตรานี้ด้วยพื้นที่อาคารของทรัพย์สินเรื่องเพื่อให้ได้ราคาค่าก่อสร้าง ตัวอย่างเช่นสมมติว่าคลังสินค้าของคุณมีขนาด 5,000 ตารางฟุต ค่าก่อสร้างโดยประมาณจะอยู่ที่ 250,000 เหรียญ (5,000 x 50)

6. หักจำนวนเงินสำหรับค่าเสื่อมราคา

7. ค่าเสื่อมราคาหมายถึงการสูญเสียมูลค่าตามอายุของทรัพย์สินไม่ว่าจะเป็นเนื่องจากการสึกหรอหรือการสูญเสียสาธารณูปโภค - สำนักงานที่ทันสมัยจะถูกต่อสายเพื่อจัดการกับวิธีการสื่อสารที่ทันสมัยเช่นในขณะที่อาคารอายุ 40 ปีอาจไม่ เป็น. วิธีการคิดค่าเสื่อมราคาที่ง่ายที่สุดคือวิธีการตามอายุซึ่งจะประมาณว่าทรัพย์สินนั้นอยู่ได้นานแค่ไหนตามอายุการใช้งาน ตัวอย่างเช่นหากอสังหาริมทรัพย์มีอายุ 10 ปีและมีอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจ 40 ปีมูลค่าการก่อสร้างควรคิดค่าเสื่อมราคา 25 เปอร์เซ็นต์ ในตัวอย่างนี้คุณมีค่าก่อสร้าง 187,500 เหรียญสหรัฐ

8. ค้นหาค่า

9. สุดท้ายเพิ่มมูลค่าที่ดินในราคาค่าก่อสร้างอาคารที่คิดค่าเสื่อมราคา ที่นี่มูลค่าทรัพย์สินคือ 50,000 ดอลลาร์ + 187,500 ดอลลาร์ = 237,500 ดอลลาร์

แนวทางการหารายได้สำหรับอาคารที่เช่า

หากทรัพย์สินที่เป็นเรื่องถูกเช่าและสร้างรายได้คุณมีทางเลือกในการประเมินมูลค่าโดยใช้วิธีการหารายได้ วิธีนี้ใช้รายได้ค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์หรือศักยภาพในการหารายได้เพื่อยืนยันมูลค่าตลาด อาคารอพาร์ตเมนต์และห้องดูเพล็กซ์เป็นตัวอย่างของคุณสมบัติที่คุณอาจให้ความสำคัญโดยใช้วิธีการหารายได้

วิธีนี้ซับซ้อนเล็กน้อยและมีการเขียนหนังสือทั้งเล่มเกี่ยวกับวิธีการทำ

นี่คือเวอร์ชันย่อ:

1. กำหนดรายได้สุทธิต่อปีของอสังหาริมทรัพย์

2. รายได้สุทธิต่อปีคือรายได้ค่าเช่าจากผู้เช่าและผู้ครอบครอง หากอาคารว่างเปล่าหรือว่างเปล่าบางส่วนคุณจะต้องประมาณตัวเลขนี้ อย่าลืมคำนึงถึงตำแหน่งงานว่างด้วย ตัวอย่างเช่นเมื่อใช้อพาร์ทเมนต์คอมเพล็กซ์หลายยูนิตคุณอาจประมาณว่า 20 เปอร์เซ็นต์ของยูนิตจะว่างอย่างน้อยหนึ่งเดือนของปีเพื่อให้มีการหมุนเวียนของผู้เช่า ดังนั้นรายได้ค่าเช่าที่แท้จริงจะต่ำกว่าตัวเลขพาดหัวข่าวซึ่งถือว่าอาคารนั้นเต็มไปด้วยผู้เช่า

3. สำหรับตัวอย่างนี้ลองจินตนาการว่าคุณกำลังประเมินมูลค่าอพาร์ทเมนต์คอมเพล็กซ์ที่สร้างรายได้ค่าเช่า 500,000 เหรียญต่อปี

4. ค้นหารายได้จากการดำเนินงานสุทธิ

5. รายได้จากการดำเนินงานสุทธิเท่ากับรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ลบด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่จำเป็นทั้งหมดเช่นการบำรุงรักษาค่าสาธารณูปโภคภาษีทรัพย์สินกิจกรรมการเรียกเก็บเงินและค่าธรรมเนียมของผู้จัดการทรัพย์สิน ในตัวอย่างนี้ค่าใช้จ่ายรวมกันถึง $ 100,000 ดังนั้น NOI ทำเงินได้ถึง $ 400,000

6. กำหนดอัตราสูงสุดของทรัพย์สิน

7. อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่หรือ "สูงสุด" คืออัตราผลตอบแทนที่คุณคาดว่าจะได้รับจากทรัพย์สินตามรายได้ค่าเช่า สูตรอัตราหมวกถูกแบ่งออก NOI ตามมูลค่าของทรัพย์สินที่ ที่นี่คุณไม่ทราบมูลค่าของทรัพย์สินเนื่องจากนั่นคือสิ่งที่คุณกำลังพยายามคำนวณ คุณจึงต้องทำงานย้อนหลังและเริ่มต้นด้วยอัตราสูงสุดหรือผลตอบแทนที่คุณต้องการบรรลุสำหรับการลงทุนของคุณ

8. ในฐานะผู้ซื้อที่มีศักยภาพคุณอาจตัดสินใจว่าผลตอบแทน 8 เปอร์เซ็นต์เป็นค่าเฉลี่ยในตลาดนี้และนั่นคือสิ่งที่คุณต้องการได้รับจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์นี้ หากคุณไม่สามารถต่อรองราคาที่ได้อัตรานั้นคุณจะต้องมองหาการลงทุนที่ให้ผลกำไรมากขึ้น

9. เรียกใช้การคำนวณมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน

10. หาร NOI ด้วยอัตราสูงสุดเพื่อให้ได้มูลค่าของคุณสมบัติ การประเมินมูลค่าสำหรับอาคารอพาร์ตเมนต์นี้จะอยู่ที่ 400,000 ดอลลาร์หารด้วย 8 เปอร์เซ็นต์ (0.08) หรือ 5 ล้านดอลลาร์